Grundsteuerkommentar (Rechtslage bis 31.12.2024) Reform der Grundsteuer Reform der Grundsteuer in trockenen Tüchern

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Bundesrat und Bundestag haben den Vorlagen zur Reform der Grundsteuer endgültig zugestimmt unter Einfügung einer Länderöffnungsklausel im GG

Von Emil Schneider, Referent für Finanzen und Haushaltsrecht beim Bayer. Landkreistag a. D. (Stand 30.4.2020)

Der Bundesrat hat am 8.11.2019 den Vorlagen zur Reform der Grundsteuer zugestimmt. Die Zustimmung des Deutschen Bundestages erfolgte bereits am 18.10.2019. Damit kann das Gesetzespaket aus Grundgesetzänderung sowie Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechtes nach Verkündung im Bundesgesetzblatt wie geplant in Kraft treten.

Erhebung der Grundsteuer bis 2024 gesichert

Für die Kommunen war das Thema „Grundsteuerreform“ deswegen so brisant, weil die Einnahmen aus der Grundsteuer eine unverzichtbare kommunale Finanzierungsquelle darstellen. Sie betragen in Bayern 1,8 Mrd. € und bundesweit 14 Mrd. € jährlich. Durch die Reform ist die Erhebung der bisherigen Grundsteuer über 2019 hinaus bis Ende 2024 gesichert. Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10.4.2018 war eine Erhebung der Grundsteuer ab 2020 nur möglich, wenn bis Ende 2019 die entsprechenden Regelungen des Bewertungsgesetzes reformiert sind. Ab 2025 muss die Grundsteuer nach dem neuen Regelwerk erhoben werden.

Regelung durch Bundesgesetz mit Länderöffnungsklausel im GG

Mit der Reform ändert sich insbesondere die Bewertung der Grundstücke. In Zukunft erfolgt die Bewertung grundsätzlich nach dem wertabhängigen Modell: Bei einem unbebauten Grundstück ist dafür der Wert maßgeblich, der durch unabhängige Gutachterausschüsse ermittelt wird. Ist das Grundstück bebaut, werden bei der Berechnung der Steuer auch Erträge wie Mieten berücksichtigt. Um das Verfahren zu vereinfachen, wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietgrundstücke und Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks angenommen. Als erster Hauptfeststellungszeitpunkt für die Feststellung der Grundsteuerwerte nach den neuen Bewertungsregeln ist der 1.1.2022 vorgesehen.

Entscheidend ist bei der Reform, dass die Grundsteuermesszahl von derzeit 2,6/3,1/3,5 Promille bei der Grundsteuer B auf 0,34 Promille reduziert wird. Im Klartext: Deutlich höhere Einheitswerte, aber die Grundsteuermesszahl beträgt einheitlich 0,34 Promille, also rd. 10 % der derzeit geltenden Grundsteuermesszahlen.

Anstelle dieses wertabhängigen Modells können sich die Bundesländer auch dafür entscheiden, die Grundsteuer nach einem wertunabhängigen Modell zu berechnen. Ermöglicht wird dies durch die Grundgesetzänderung unter Einfügung einer Länderöffnungsklausel in Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG und Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG.

Freistaat Bayern will von der Länderöffnungsklausel Gebrauch machen

Bayern wird von der Öffnungsklausel Gebrauch machen und bevorzugt das in die Diskussion eingebrachte Flächenmodell. Das Modell sieht ein zweistufiges Besteuerungsverfahren vor, bei dem das Produkt aus Flächenbezugsgröße und nutzungsartabhängigen Äquivalenzzahlen die Ausgangsgröße für die Anwendung der Grundsteuerhebesätze durch die Kommunen sein sollen.

Das Bayerische Staatsministerium der Finanzen und für Heimat erarbeitet derzeit den Referentenentwurf eines bayerischen Grundsteuergesetzes. Basis hierfür ist die nunmehr beschlossene umfassende Länderöffnungsklausel im Grundgesetz. Der bayerische Entwurf soll ein in sich geschlossenes und umfassendes Regelungswerk sein, in dem die Berechnungsgrundlagen (bisher im Bewertungsgesetz) und das Besteuerungsverfahren (bisher im Grundsteuergesetz) enthalten sind. Mit einem Gesetzentwurf ist bis Mai 2020 zu rechnen.

Bei der Umsetzung des bayerischen Grundsteuermodells sind als Berechnungsgrundlagen angedacht:

  •  2 Cent pro qm für den Grund und Boden,

  • 20 Cent pro qm für Wohngebäudeflächen und

  • 40 Cent pro qm für sonstige Gebäudeflächen.

Die Städte und Gemeinden legen wie bisher den Hebesatz mit Satzung fest und bestimmen damit maßgeblich über die Höhe der Grundsteuer. Vorgesehen ist eine Grundsteuer C für baureife Grundstücke, von der eine Gemeinde Gebrauch machen kann. Bei der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe wird weiterhin wegen der Besonderheiten der landwirtschaftlichen Besteuerung und der Einbettung in die einschlägigen Sozialversicherungssysteme auf den Ertragswert des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs abgestellt.

Weiteres Vorgehen

Die Gesetzesänderungen im Grundsteuergesetz werden mit der 22. AL in das Loseblattwerk eingearbeitet. Sobald der angekündigte Gesetzentwurf des Freistaats Bayern vorliegt, kann entschieden werden, ob hierfür ein eigenes Loseblattwerk geschaffen wird.