Immobilienwertermittlungsverordnung neu
Die „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV)“ ist am 19. Mai (BGBl. I S. 639) verkündet worden.
Anlass der Überarbeitung der bisherigen WertV:
Die Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt haben sich seit Erlass der geltenden Wertermittlungsverordnung am 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209) durch neue stadtentwicklungs- und allgemein- politische Rahmenbedingungen wie z.B. den Beitritt der neuen Länder, den Stadtumbau, die Soziale Stadt sowie den demographischen und wirtschaftlichen Wandel tiefgreifend verändert. Auch die zunehmende Internationalisierung der Immobilienwirtschaft und vor allem die stärkere Kapitalmarktorientierung der immobilienwirtschaftlichen Akteure beeinflusst das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt immer mehr und führt z.B. zu früher so nicht wahrgenommenen Wertschwankungen beim Grundvermögen. Vor diesem Hintergrund ist ein vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung eingesetztes Sachverständigengremium zur Überprüfung des Wertermittlungsrechts in seinem im April 2008 vorgelegten Bericht zu dem Ergebnis gelangt, dass die bisherige Wertermittlungsverordnung einer umfassenden Fortentwicklung bedarf. Dem festgestellten Bedarf soll mit der neuen Verordnung entsprochen werden.
Die neuen Elemente in der neuen ImmoWertV
Die ersten drei Teile der bisherigen Verordnung werden – unter einer redaktionell geänderten Gliederungsbezeichnung (Abschnitte 1 bis 3) – grundlegend überarbeitet.
Im Abschnitt 1 werden unter anderem Begrifflichkeiten systematisiert, die Einbeziehung künftiger Entwicklungen und die Berücksichtigung bestimmter städtebaulich relevanter Umstände geregelt sowie allgemeine Verfahrensgrundsätze der Verkehrswertermittlung im Verhältnis zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren stärker konturiert.
Im Abschnitt 2 werden die Vorschriften über erforderliche Daten praxisgerechter ausgestaltet und entsprechend der mit Artikel 4 (Nummer 2 und 4) des Erbschaftsteuerreformgesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) geänderten Rechtslage um eine Vorschrift zur Bodenrichtwertermittlung ergänzt.
Im Abschnitt 3 werden die Regelungen zum Vergleichswertverfahren in einer Vorschrift zusammengefasst und präzisiert; die Regelung zur Bodenwertermittlung erfolgt in einer eigenen Vorschrift und gilt für alle Wertermittlungsverfahren. Im Rahmen der Vorschriften zum Ertragswertverfahren werden weitere praxiserprobte Verfahrensvarianten berücksichtigt: das vereinfachte Ertragswertverfahren und das sog. Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren). Die Regelungen zum Sachwertverfahren werden gestrafft und übersichtlicher gegliedert.
Die Vorschriften des vierten Teils (Ergänzende Vorschriften) der bisherigen Verordnung werden nur partiell, soweit sie für die Praxis von Bedeutung sind, übernommen und sollen im Übrigen als Beitrag zur Deregulierung entfallen.
Regelungsdebatte:
Bereits am 1. April 2009 hatte die Bundesregierung eine entsprechende Immobilienwertermittlungsverordnung beschlossen. Der Bundesrat hat dieser Verordnung am 15. Mai 2009 mit fünf Maßgaben zugestimmt (BR-Drs. 296/09 – Beschluss). Die Maßgaben konnten weitgehend berücksichtigt werden.
Anders als der Bundesrat war/ ist die Bundesregierung aber der Auffassung, dass eine 30%ige Toleranz bei der Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen (vgl. BR-Drs. 296/09, Nr. 3 – Beschluss) angesichts der Bedeutung der Bodenrichtwerte für die steuerliche Bewertung nicht generell zugelassen werden kann. Die Bodenrichtwerte im Sinne des § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB) sind nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung für die am Steuerrechtsverhältnis Beteiligten verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich. Sie sind daher von den Finanzbehörden und -gerichten grundsätzlich ungeprüft ohne eigenen Beurteilungsspielraum unmittelbar der Bewertung zugrunde zu legen. Infolgedessen sind an die Qualität der Bodenrichtwerte, insbesondere unter Berücksichtigung der Grundsätze der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 7. November 2006 – 1 BvL 10/02 – zur Verfassungsmäßigkeit der Erbschaftsteuer, erhöhte Anforderungen zu stellen.
Die Ablehnung der entsprechenden Maßgabe wurde verbunden mit dem erneuten Beschluss einer Immobilienwertermittlungsverordnung. Dabei wurden die anderen Maßgaben entsprechend den Ergebnissen der Beratungen mit den Ländern berücksichtigt.
Alternativen
Keine. Die Verordnung dient der Verbesserung der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt und ist Grundlage für eine marktgerechte Bewertung des Grundvermögens. Sie trägt damit zu einer nachhaltigen wirtschaftlichen Entwicklung bei.
Quelle: Bundesratsdrucksache 171/10 vom 26.3.2010