Auch für Beamte gilt: Vorsicht beim Immobilienkauf

Liebe Leserinnen, liebe Leser,

Staatsdiener können aufgrund ihres gesicherten Einkommens in der Regel schon früh mit einer vermögensbildenden Immobilienfinanzierung beginnen, weil sie auch bei einem höheren Fremdkapitalbedarf von Banken günstige Konditionen erhalten.

Dennoch ist der Beamte gut beraten, die für ihn – wie für jeden anderen Immobilienkäufer – bestehenden Risiken des kreditfinanzierten Immobilienkaufs mit der gebührenden Vorsicht zu bewerten.

Einige Beispiele für allgemeine Risiken:

• Beim Kauf einer finanzierten Immobilie zur Vermietung besteht die größte Gefahr darin, dass es – oft entgegen der Werbung der kreditgebenden Bank und des (häufig mit der Bank in enger Zusammenarbeit stehenden) Bauträgers – zu Mietausfällen kommt. Schadensersatzansprüche gegen die Bank bestehen dabei aber nur im Ausnahmefall¹.

• Der Provisionsanspruch des Maklers bleibt selbst dann unberührt, wenn sein Kunde wegen des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrags den Verkäufer wegen arglistig verschwiegener Mängel auf den „großen Schadensersatz“ (Mietausfall) in Anspruch nimmt².

Darüber hinaus gilt: Die „Verschuldung“ des Beamten, die bei vorgenannten und einer großen Anzahl anderer „Finanzierungskatastrophen“ rasch eintreten kann, ist u. U. geeignet, eine (außerdienstliche) Verletzung von Beamten-pflichten nach § 77 BBG/§ 47 BeamtStG darzustellen.

Grundsätzlich gilt, dass auch ein Beamter, wie jeder Bürger, Immobilien erwerben und dabei auch wirtschaftliche Risiken eingehen darf. Allein die Verschuldung ist zunächst disziplinarrechtlich ohne Bedeutung (vgl. Zängl in Weiß/ Niedermaier/ Summer/Zängl, Rn. 229 zu § 34 BeamtStG m.w.N. zur Rechtsprechung).

Erst wenn ein „Schuldenmachen“ beamtenrechtlich zu missbilligen ist, handelt es sich um ein disziplinarrechtlich zu verfolgendes Vergehen. Pflichtwidriges Schuldenmachen in diesem Sinne meint dabei zunächst nur das „leichtfertige“ oder „unehrenhafte“ Schuldenmachen.

Für einen solchen Pflichtverstoß muss also der Vorwurf bestehen, dass der Beamte die Schulden leichtfertig gemacht hat, oder dass er beim Abschluss der Kreditverträge unehrenhaft gehandelt hat.

Die erheblichen monatlichen Belastungen für die Zinsen und die Tilgung des Darlehens können dabei ebenso ins Gewicht fallen, wie ein erhebliches Risiko bei der Vermietung der Immobilie³.

Vorsicht ist also in jedem Fall geboten!

Herzlich,

Ihr
Dr. Maximilian Baßlsperger
__________________________

¹ LG Berlin vom 29.1.2010, Az.: 4 O 62 / 09
² BGH, Az.: III ZR 104/08 = NJW 2009, 2810-2811
³ VG Meiningen vom 25.09.2003, Az.: D 60015/02.Me