Enteignung als Mittel zur Linderung der Wohnungsnot in Städten?

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Anhaltende Wohnungsnot und die hohen Mietpreise in den Ballungsräumen rücken neuerdings das Enteignungsrecht in den Fokus.

Befeuert wird das Thema durch ein Volksbegehren in Berlin, welches fordert, große Bestände an Wohnungen wieder in staatliche Hände zu überführen. Heftig diskutiert wird dabei über die Enteignung großer Wohnungsgesellschaften und Grundeigentümer. Die Bandbreite der Debatte reicht von der Verstaatlichung des Wohnungsbestandes ganzer Wohnungsgesellschaften bis hin zur gezielten Enteignung von brachliegenden Bauflächen. Die einen erhoffen sich mit der Überführung des Wohnungsbestandes in staatliche Regie mehr sozialen Mieterschutz. Die anderen erwarten dadurch eine Stimulation der Bautätigkeit.

Was auf den ersten Blick interessant klingt, taugt bei näherer Betrachtung jedoch nicht wirklich für eine nachhaltige Problemlösung. Bleiben wir bei der Verstaatlichung großer gewerblicher Wohnungsbestände. Unabhängig von der rechtlichen Zulässigkeit, der diffizilen und zu verneinenden Frage, ob alle Enteignungsvoraussetzungen und die Verhältnismäßigkeit gewahrt würden, stellt sich die Frage nach dem Zweck: Entsteht mit diesem Vorgehen eine einzige neue Wohnung? Dessen bedürfte es doch in erster Linie, um die Wohnungsnot in den großen Städten wirksam zu bekämpfen. Nein, die Maßnahme wäre ein untaugliches Mittel, den Bedarf an zusätzlichem Wohnraum zu decken.

Damit bliebe nur noch der Gesichtspunkt des sozialen Mieterschutzes, welcher mit dem Vorgehen verfolgt werden soll. Dieser ist aus gutem Grund traditionell im Wohnraummietrecht als Teil des Zivilrechts verankert. Um das soziale Mietrecht oder den Wohnraumkündigungsschutz zu stärken – wenn dies denn notwendig sein sollte – bedarf es keiner Enteignungen im großen Stil. Hier müssen die Instrumente des sozialen Mietrechts und des städtebaulichen Milieuschutzes konsequent genutzt werden. Wo erforderlich, mag der Gesetzgeber nachjustieren oder noch verschärfen. Einer Verstaatlichungsdebatte bedarf es dafür nicht.

Aber noch ein ganz anderer Gesichtspunkt spricht gegen eine Enteignung gewerblichen Wohnungsbestandes: Eine solche Enteignung kann im Angesichte des Grundgesetzes nur gegen eine angemessene Entschädigung in Betracht kommen. Hier wird man am Verkehrswert zu entschädigen haben. Gerade in den Ballungsräumen sind diese Verkehrswerte aber hoch. Dies würde – was bisher in der Diskussion weitgehend unbeachtet geblieben ist – zu einer immensen Aufblähung der staatlichen Haushalte und enormem staatlichem Kapitalbedarf führen. Von ausgeglichenen Haushalten und schwarzer Null könnte man sich für lange Zeit verabschieden, wollte man denn einen messbaren Effekt erzielen. Wie  gesagt, würde damit auch keine einzige zusätzliche Wohnung entstehen. Auch die öffentliche Hand wäre gehalten kostendeckende Mieten zu verlangen. Auch der Staat wäre per se in Großstädten kein Garant für billige Mieten. Nein, die Enteignung privaten oder gewerblichen Wohnungsbestandes wird die anstehenden Probleme nicht im Ansatz lösen! Eher ist es umgekehrt: Die niedrige private Wohneigentumsquote der deutschen Haushalte im europäischen Vergleich ist da schon eher das Problem. Wir brauchen neben öffentlichem auch genügend privat finanzierten Wohnraum.

Wer wirklich etwas gegen die Wohnungsnot tun will, muss andere Wege gehen. Er wird an dem Neubau von Eigentums- und Mietwohnungen nicht vorbeikommen, um die Nachfrage in den betroffenen Boomregionen zu stillen. Vielfach fehlen hierfür schlicht die Bauflächen in den Großstädten. München ist beredtes Beispiel hierfür. Die Flächenvorräte sind erschöpft. Das heißt, man wird in die Höhe, mehr aber noch in die Fläche gehen müssen. Hierzu müssen rasch die Verkehrsanbindungen verbessert, die Infrastruktur und Folgeeinrichtungen in den Umlandgemeinden geschaffen werden. Dies sind tatsächlich öffentliche, damit staatliche und nicht nur, wie manche meinen, kommunale Aufgaben. Sie müssen in konzertierter Weise in den betroffenen Ballungsräumen angegangen werden. Diese Herausforderungen sind es, die zusammen mit den hohen Bodenpreisen und hohen Baustandards  zu einem Hemmschuh für mehr Bautätigkeit geworden sind.

Interessant ist aber auch, dass derzeit viel zu wenig Bauanreize geschaffen werden. Das Baukindergeld mag für bauwillige Familien interessant sein, reicht aber bei Weitem nicht aus. Die Förderbeträge sind viel zu gering. Auch der Mietwohnungsbau braucht dringend steuerliche Anreize, um wieder attraktiver zu werden! Erinnern wir uns nicht mehr an die Sonderabschreibungen in den neuen Bundesländern nach der Wende? Sie haben es ermöglicht, den maroden Wohnungsbestand zu sanieren und wieder attraktiv zu machen. Wo bleiben angesichts der guten Haushaltslage der öffentlichen Hand die Investitionsanreize für den privaten Mietwohnungsbau und den öffentlich geförderten Wohnungsbau? Welche Möglichkeiten für mehr Werkswohnungsbau werden gesehen? Welche steuerlichen Anreize für Unternehmen und Ihre Mitarbeiter, Wohnungen zu bauen, werden entwickelt? Hier ist man derzeit doch recht einfallslos.

Auf der Ebene des Steuerrechts ist der Wohnungsmangel jedenfalls noch nicht angekommen. Welche Rolle das Städtebaurecht bei der Problembewältigung spielen kann, mag hier aus Platzgründen nicht erörtert werden. Hingewiesen sei aber darauf, dass es schon nach geltendem Recht zahlreiche Möglichkeiten gibt, Flächen zu überplanen und mittelbaren oder unmittelbaren Bauzwang auszuüben und Bodenwertgewinne abzuschöpfen. Hierfür mag im Einzelfall auch das Enteignungsrecht hilfreich sein. Wer jedoch glaubt, eine gesellschaftspolitische wichtige Aufgabe, die in der jungen Bundesrepublik ebenso wie nach der Wiedervereinigung gelöst werden konnte, heute alleine mit den Mitteln des Enteignungsrechts lösen zu können, der irrt.

Erinnern wir uns besser an die Anstrengungen der 1950er und 60er Jahre und an die Nachwendezeit. Nur mit dem Bau von neuen Wohnungen und der Wiederherstellung von Wohnraum konnte der Bedarf letztlich gestillt werden. Es bedarf hierzu vielfältiger politischer Ansätze und Initiativen. Hier ist durchaus der starke Staat gefordert, etwa bei der gezielten Förderung und bei steuerlichen Anreizen ebenso wie bei der Entwicklung von Bauland . Daneben werden aber auch wieder viel privates Kapital und private Initiativen benötigt. Diese sollte man eher aktivieren, als sie unnötig zu verschrecken.  

Dr. Gerhard Pfauser, Mai 2019

Molodovsky / Bernstorff / Pfauser

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